宝龙商业2020年报喜大于忧，投资者有肉吃吗？ |年报价值观察

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

牛年开局，股市惨烈，“韭零后”横空出世。类似的人才还有白交易、辛弃基、杜负、亡仓零……

看到有大师说：别慌，只是技术性调整。等到年报季到来，市场会给面子的。

市场是否会给面子不好说，但从一年一度的年报季里，我们的确可以看到前一年市场表现的缩影，也影响着下一阶段该公司的股价走势。

目前有少量公司已率先披露“成绩单”。蜜姐今天取沧海一粟，说一说去年大火的物业股。

3月初，宝龙商业早早公布了自己的年报，早在一个多月前，其就发布了正面盈利预告：公司拥有人应占之溢利预期录得大幅增加，较2019年度同期增长不低于50%。

在糟糕的2020年，宝龙商业能逆势业绩大好，价值提升，引人注目。同时也会思考：可持续吗？下面细说。

01

根据年报的披露，宝龙商业这次的亮点确实不少。

如：收入同比增长约18.6%，至19.21亿元。同比增速虽慢于往年，但考虑到去年的特殊情况，物业、商管遭受降维打击，宝龙商业取得这一成绩算是不错；

毛利增长约38.8%，约为5.95亿元；

利润增长72.1%，约为3.074亿元；

公司拥有人应占利润增长70.8%，约为3.05亿元；

商业运营服务的已开业建筑面积为8.6百万平米，2019年12月31日这一数字为7.0百万平米，一年上升了约1.6百万平米；

住宅物业管理服务的已交付建筑面积比去年增长了2.9百万平米，为14.4百万平米……

看到这里，蜜姐不得不感叹一句，上市对企业来说，真的好处太多了。

早在2007年，宝龙地产就成立了上海宝龙商业，不过直到7年后，才开始独立向第三方拥有的物业提供商业运营服务。

2019年12月30日，宝龙商业赶在年尾成功登陆港股。其官网喜报写着“内地首家在港上市轻资产商业运营服务商诞生”。

作为一家开发商，自己建的房子越多，涉及到的物管面积和费用越多，肥水不流外人田，建物管公司是常见的做法。宝龙地产也不例外。

为了上市，宝龙商业更是进行了一系列瘦身变美：重组。比如，出售了福州宝龙商业、杭州富阳宝龙商业投资管理有限公司、杭州皓龙企业管理公司等7家公司等等。

02

光鲜亮丽之外，蜜姐发现有以下几点尤其值得注意。

一是负债走高。宝龙商业2020年的总负债为23.55亿元，比2019年同期的15.04亿元多了8.5亿多元，增幅为56.58%。

随之上升的是资产负债率，从2019年底的48.45%上升至2020年底的52.09%。

值得一提的是，在上市之前，宝龙商业的负债率一直在90%左右，2016年甚至接近100%，在上市后负债率腰斩。如今似有反弹迹象，这个趋势不太妙。

第二，如上图所示，宝龙商业2020年的，经营租赁及应收关联方及第三方的贸易应收款账期似乎越来越长。2019年，其2年以上的应收款为2208.6千万，2020年这一数字为3765.8千万元，增幅为70.5%。

第三，

累计应收款从2019年的1.35亿元增长到了2020年的2.05亿元，增加了7亿左右。

宝龙商业说明，已就经营租赁及贸易应收款总额计提拨备4287.7万元，2019年，这一数字为2117.4万元。应收账款增速反映的是回款效率问题，拖的时间越长坏账率越高。也增大了企业自身的财务风险。

另外，宝龙商业对长三角区域的倚重，似乎没有降低的趋势，反而还在上涨。

年报显示，2020年，宝龙商业在长三角地区总收入为12.58亿元，占其总收入的5.47%，2019年这一占比为65.23%。

2020年，宝龙商业新开业零售商业物业项目9个，比预期的11个少了2个。其中7个分布在长三角，另两个在福建。

2021年筹备开业的项目22个，其中20个位于长三角。深耕固然必要，但如果过分倚重一个区域，恐怕风险也会加大，这是把双刃剑。

在宝龙商业2019年的商业年会上，许华芳曾给宝龙商业定下了到2025年在营项目100个的目标。

截至2020年底，宝龙商业已开业零售商业物业项目66座，2021年已在计划中的开业项目为23个，其中21个位于长三角。2022年计划开业项目15个，速度明显加快。倘若后面几年都照此进度，实现目标不在话下。

曾经一度有人说，宝龙地产与万达齐名，业内有“北万达，南宝龙”之说，侧面可以看出其商业地产的野心。

最后，在反映投资带来的收益：在净资产收益率上，宝龙商业有所衰退。东方财富的数据显示，2017-2020年，宝龙商业的平均净资产收益率从137.6995%一路跌到16.3131%。

03

2019年，对于宝龙来说比较不寻常。一方面搞闪电配售，一方面拆分商管上市融资，另一方面加大优先票据的发行额度。

总结起来似乎就一句话：想方设法“搞钱”。2020年，越来越多的房企发力商业地产、物业等，宝龙挖来了“商业地产”运作大佬陈德力，原新城控股集团联席总裁，曾为万达系老将。

可以预见的2021年，商管赛道的竞争会越来越激烈，黑天鹅的阴影也逐渐散去，一切将回归正轨。“内地首家在港上市轻资产商业运营服务商”会如何搅动风云？我们拭目以待。

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今日词汇：鸟笼效应

鸟笼效应：  假如一个人买了一只空鸟笼放在家里，那么一段时间后，他一般会为了用这只笼子再买一只鸟回来养而不会把笼子丢掉，也就是这个人反而被笼子给异化掉了，成为笼子的俘虏

是一个著名的心理现象，又称“鸟笼逻辑”，是人类难以摆脱的十大心理之一，其发现者是近代杰出的心理学家詹姆斯。指人们会在偶然获得一件物品后，会继续添加更多与之相关而的东西。

往期好文

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